Auswandern nach Thailand: Visum, Rente, Immobilie und was du in Deutschland regeln musst

Wer nach Thailand auswandert, bringt vier Dinge zusammen: ein Visum, das zu Alter und Einkommen passt, die thailändische Steuer, eine Krankenversicherung ohne deutsche Kasse und die Formalitäten, die in Deutschland zurückbleiben. Jedes davon prüfst du einzeln. Das Visum kann passen und die Versicherung trotzdem fehlen.

2026 hat sich an mehreren Stellen etwas bewegt. Seit dem 15. September darfst du als Deutscher nur noch 30 Tage ohne Visum bleiben, vorher waren es 60. Bekannt gemacht hat Thailand das am 31. August 2026 in der Royal Gazette, wirksam wurde es zwei Wochen später. Seit 2024 versteuerst du als Ansässiger Auslandseinkommen, das ab 2024 entsteht, in dem Jahr, in dem du es ins Land bringst. Und die Registerbehörde prüft die 36.277 Firmen mit ausländischer Beteiligung, die Land besitzen.

Wir haben seit 2014 über 40.000+ Personen bei der Abmeldung aus Deutschland begleitet. Dieser Ratgeber zeigt dir jede Regel mit ihrer Quelle und dem Stand, an dem wir sie geprüft haben.

Wenn deine Planung nur funktioniert, solange du gesund bleibst, ist sie nicht fertig. — Oliver Frankfurth

Auf einen Blick

• Ohne Visum bekommst du seit dem 15. September 2026 höchstens 30 Tage Aufenthalt, einmal verlängerbar um bis zu 30 Tage.
• Für den Ruhestand gibt es ab 50 Jahren drei Wege: Non-O, O-A und das LTR-Visum. Für Non-O und O-A brauchst du 800.000 Baht Guthaben oder 65.000 Baht Monatseinkommen.
• Land darfst du als Ausländer in aller Regel nicht kaufen. Eine Eigentumswohnung geht, solange Ausländer zusammen höchstens 49 % der Wohnfläche des Hauses halten.
• Mit dem Umzug nach Thailand endet deine gesetzliche Krankenversicherung. Ein Sozialversicherungsabkommen gibt es nicht.
• Deine gesetzliche Rente zahlt die Deutsche Rentenversicherung in voller Höhe nach Thailand. Besteuern darf sie nach dem Doppelbesteuerungsabkommen nur Thailand, eine Beamtenpension nur Deutschland.
• Das Visum beantragst du bei der Botschaft in Berlin, bevor du dich in Deutschland abmeldest. Die Botschaft verlangt einen Wohnsitznachweis im Antragsland.

Zuerst die deutsche Seite: Abmeldung und Reihenfolge

Ziehst du nach Thailand und behältst keine Wohnung in Deutschland, musst du dich abmelden. § 17 Abs. 2 Bundesmeldegesetz gibt dir dafür zwei Wochen nach dem Auszug, frühestens geht es eine Woche vorher. Das klappt auch per Post aus dem Ausland. Wie, steht im Guide zur Wohnsitzabmeldung.

Bei Thailand zählt die Reihenfolge. Die Botschaft in Berlin nimmt den Antrag für das O-A-Visum nur mit einem „Proof of the permanent residence in the country where the application is submitted“ an, also mit einem Wohnsitznachweis in Deutschland (Visa-Übersicht der Botschaft, Stand 1. September 2026). Bist du schon abgemeldet, fehlt dir genau dieses Papier. Deshalb: erst Visum, dann Abmeldung.

Die Abmeldebescheinigung brauchst du danach für die Krankenkasse, den Rundfunkbeitrag und die Bank. Ohne sie beendet deine Kasse die Mitgliedschaft nicht, wie der Ratgeber Krankenversicherung kündigen beim Auswandern zeigt.

Du weißt nicht, womit du anfangen sollst? Die Auswander-Checkliste für Rentner sortiert Rentenversicherung, Krankenversicherung, Bank und Steuererklärung in einer Liste. Welche Reihenfolge bei dir passt, wenn Visum, Wohnungskündigung und Rentenbeginn zusammenfallen, gehst du in der 30-Minuten-Beratung mit Oliver (97,00 €) durch. Dort geht es um die deutsche Seite. Zu Visum und Leben in Thailand beraten wir nicht, dafür sind die Botschaft und die zugelassenen Beratungsstellen des Bundesverwaltungsamts zuständig.

Visum für Rentner: Non-O, O-A oder LTR

Ein einziges „Rentnervisum“ gibt es nicht. Für den Ruhestand ab 50 stehen drei Wege offen, die sich in Geld, Versicherung und Laufzeit unterscheiden. Die Werte stammen aus der Visa-Übersicht der Botschaft Berlin (Stand 1. September 2026), von der Einwanderungsbehörde in Bangkok und vom Board of Investment (BOI), alle abgerufen am 25. Oktober 2026.

Non-O mit Verlängerung in Thailand

Das Non-O-Visum für Rentner gibt dir aus Berlin eine Einreise und bis zu 90 Tage. Die Jahresverlängerung beantragst du danach bei der Einwanderungsbehörde in Thailand. Die Behörde in Bangkok verlangt dafür eines von drei Dingen:

1. 800.000 Baht auf einem Konto bei einer Bank in Thailand, mindestens 2 Monate vor dem Antrag und 3 Monate nach der Genehmigung. Danach darf der Kontostand nicht unter 400.000 Baht fallen.
2. Ein Monatseinkommen von mindestens 65.000 Baht.
3. Einkommen und Guthaben zusammen von mindestens 800.000 Baht im Jahr. Nach drei Monaten muss die Hälfte des Guthabens stehen bleiben.

Die Fristen stehen so bei der Einwanderungsbehörde Bangkok. Andere Provinzbüros können die Belege anders verlangen, frag dort vor der ersten Überweisung nach.

O-A für ein Jahr am Stück

Das O-A-Visum gilt ein Jahr mit mehrfacher Einreise. Dafür verlangt die Botschaft mehr Unterlagen: ein Führungszeugnis, das nicht älter als drei Monate ist, ein ärztliches Attest und eine Krankenversicherung mit mindestens 100.000 USD oder 3 Millionen Baht Deckung. Der Versicherer muss das Formular „Foreign Insurance Certificate“ ausfüllen, das es auf longstay.tgia.org gibt. Die Einwanderungsbehörde gewährt den Aufenthalt nur so lange, wie die Police läuft, höchstens ein Jahr.

LTR für hohe Renten

Das Long-Term-Resident-Visum richtet sich an Pensionäre mit 80.000 USD passivem Einkommen im Jahr. Gehalt zählt dabei nicht, Rente, Mieten und Dividenden schon. Das Visum läuft 10 Jahre, die Gebühr beträgt 50.000 Baht, wenn du es in Thailand abholst. Alle Voraussetzungen, auch Versicherung und Guthaben, musst du über die ganze Laufzeit halten (ltr.boi.go.th).

90-Tage-Meldung und digitale Einreisekarte

Wer länger als 90 Tage bleibt, meldet der Einwanderungsbehörde alle 90 Tage seine Wohnadresse. So steht es in § 37 Nr. 5 des thailändischen Einwanderungsgesetzes von 1979. Melden kannst du ab 15 Tagen vor bis 7 Tage nach dem Stichtag, auch online über tm47.immigration.go.th. Wer zu spät persönlich erscheint, zahlt 2.000 Baht. Nach jeder Ausreise beginnt die Frist mit der Wiedereinreise neu.

Vor jeder Einreise füllst du außerdem die kostenlose Thailand Digital Arrival Card (TDAC) aus, frühestens drei Tage vor der Ankunft auf tdac.immigration.go.th. Sie ist seit dem 1. Mai 2025 Pflicht und ersetzt die Papierkarte TM.6 (Botschaft Berlin, Auswärtiges Amt). Ein Visum ist sie nicht.

Welche fünf Prüfungen Oliver vor einem Umzug nach Thailand empfiehlt, von Visum bis Konto, zeigt das Video.

Immobilie: Was du als Ausländer besitzen darfst

Land kannst du in Thailand als Ausländer in aller Regel nicht erwerben. § 86 des Land Code erlaubt es nur auf Grundlage eines Staatsvertrags und mit Genehmigung des Ministers. Die Ausnahme in § 96 bis verlangt eine Investition von 40 Millionen Baht und erlaubt dann bis zu einem Rai Wohnland, ebenfalls mit Genehmigung. Die Gesetzestexte stehen in der Datenbank des thailändischen Council of State (searchlaw.ocs.go.th, Fassung abgerufen am 25. Oktober 2026).

Bei der Eigentumswohnung zählt die Fläche, nicht die Zahl der Wohnungen. Maßstab ist die Fläche aller Wohnungen bei der Registrierung des Hauses. Für den Kaufpreis brauchst du den Nachweis, dass du das Geld als Devisen nach Thailand gebracht oder von einem Fremdwährungskonto abgehoben hast.

Bei der Pacht ist ein Vertrag über mehr als drei Jahre ohne Registrierung bei der zuständigen Behörde nur für drei Jahre einklagbar. Länger als 30 Jahre darf eine Pacht nicht laufen, ein längerer Vertrag wird auf 30 Jahre gekürzt. Eine Verlängerung musst du neu vereinbaren, und auch sie läuft höchstens 30 Jahre ab dem Tag der Verlängerung (§ 540).

Die Strohmann-Firma fällt jetzt auf

Die bekannte Umgehung ist eine thailändische Firma, in der Thais die Mehrheit der Anteile nur für einen Ausländer halten. Der Foreign Business Act bestraft das in § 36 mit bis zu drei Jahren Haft oder 100.000 bis 1 Million Baht, und zwar den Strohmann und den Ausländer, der es zulässt. Wer Land als Vertreter eines Ausländers erwirbt, riskiert nach § 113 Land Code bis zu zwei Jahre Haft oder 20.000 Baht. Unrechtmäßig erworbenes Land muss der Ausländer nach § 94 Land Code binnen 180 Tagen bis einem Jahr verkaufen, sonst verkauft der Generaldirektor des Landamts.

Das Department of Business Development (DBD) zählt 36.277 Firmen mit ausländischer Beteiligung, die zusammen 305.838 Grundstücke halten (Pressemitteilung vom 7. September 2026, Datenstand 4. September). Das ist der Bestand, den die Behörde prüft, keine Liste von Verdachtsfällen. Als gefährdet stuft das DBD die 31.516 Firmen ein, an denen Ausländer zwischen 0,01 und 49,99 % halten. Seit dem 1. Januar 2026 müssen die thailändischen Gesellschafter solcher Firmen bei der Gründung drei Monate Kontoauszüge vorlegen, seit dem 1. August 2026 auch bei späteren Änderungen (DBD-Mitteilungen vom 22. Juni und 31. Juli 2026).

Oliver rät im Video, zuerst zu mieten und das Konto einzurichten und über einen Kauf erst zu entscheiden, wenn Region, Objekt und Struktur feststehen. Dort zeigt er auch, was eine Prüfung der eigenen Struktur umfassen sollte. Eine bestehende Firma lässt du von einem thailändischen Anwalt prüfen.

Krankenversicherung: Die deutsche Kasse endet mit dem Umzug

Deutschland hat mit Thailand kein Sozialversicherungsabkommen, Thailand steht nicht auf der Liste der Abkommensstaaten der Deutschen Verbindungsstelle Krankenversicherung Ausland (DVKA). Verlegst du deinen Wohnort nach Thailand, „endet Ihre Krankenversicherung in Deutschland“, schreibt die DVKA in ihrem Merkblatt für Rentner (Stand 1. August 2025). Das gilt auch für die Krankenversicherung der Rentner (KVdR). Eine freiwillige Versicherung in der gesetzlichen Kasse ist bei Wohnsitz im vertragslosen Ausland ebenfalls nicht möglich, einen Zuschuss zur Auslandsversicherung zahlt die Rentenversicherung nicht (DRV-Broschüre „Arbeit und Rente in Deutschland und im vertragslosen Ausland“, Stand März 2026).

Du brauchst also ab dem ersten Tag eine private internationale Krankenversicherung. Für das O-A-Visum muss sie mindestens 100.000 USD decken. Prüf vor dem Abschluss schriftlich, was stationär und ambulant gezahlt wird, welche Vorerkrankungen ausgeschlossen sind und bis zu welchem Alter der Versicherer dich behält. Die Modelle vergleicht der Ratgeber Internationale Krankenversicherung.

Denk dabei an den Rückweg. Wer mit 55 oder älter nach Deutschland zurückkommt und die letzten fünf Jahre nicht gesetzlich versichert war, kann vor verschlossener Tür stehen (§ 6 Abs. 3a SGB V). Welche Anwartschaft dir den Rückweg offenhält und was du vor der Ausreise dafür regelst, steht im Ratgeber Rückkehr nach Deutschland.

Rente, Konto und Geld

Die Deutsche Rentenversicherung zahlt deine Rente in voller Höhe nach Thailand. Seit Oktober 2013 gilt das für alle Rentner, für die weder EU-Recht noch ein Sozialversicherungsabkommen greift, unabhängig von der Staatsangehörigkeit (DRV-Pressemitteilung vom 11. August 2025). Ausnahmen gibt es für Zeiten nach dem Fremdrentengesetz.

Einmal im Jahr, meist zur Jahresmitte, schickt dir der Renten Service der Deutschen Post eine Lebensbescheinigung. Kommt sie nicht rechtzeitig zurück, stellt die Rentenversicherung die Zahlung nach einer Erinnerung ein. Halte deshalb deine Adresse bei der DRV aktuell und plane für die Post aus Thailand genug Zeit ein.

Wählst du für die Visumverlängerung den Weg über das Guthaben, müssen die 800.000 Baht bei einer Bank in Thailand liegen. Dein deutsches Konto behältst du für die Rente, laufende Verträge und Erstattungen. Warum ein einziges Konto im Ausland zum Risiko wird und welche Banken Kunden mit Auslandsadresse weiterführen, steht im Ratgeber Bankkonto für Auswanderer.

Steuern: Wer besteuert deine Rente?

Welcher Staat deine Rente besteuern darf, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Thailand vom 10. Juli 1967 (BGBl. 1968 II S. 589). Den Wortlaut auf Deutsch und Englisch druckt die Bundestagsdrucksache V/2629 ab, die Artikel 18 und 22 auf den Seiten 22 bis 28. Das Abkommen unterscheidet nach der Art der Rente.

Wie deine Betriebsrente eingeordnet wird, hängt von der Zusage ab. Das lässt du mit Rentenbescheid und Vertrag von einem Steuerberater prüfen.

Auf der thailändischen Seite giltst du als steuerlich ansässig, wenn du dich im Steuerjahr mindestens 180 Tage in Thailand aufhältst (Revenue Code Section 41). Seit dem 1. Januar 2024 versteuert ein Ansässiger Auslandseinkommen in dem Jahr, in dem er es nach Thailand bringt, auch wenn er es in einem früheren Jahr erzielt hat (Anordnung Paw. 161/2566 des Revenue Department). Für Einkommen, das vor 2024 entstanden ist, gilt das nicht (Paw. 162/2566). Eine angekündigte Lockerung für Geld, das im selben oder im folgenden Jahr ins Land kommt, findet sich bis Mitte Oktober 2026 nicht in der Liste neuer Rechtsakte des Revenue Department. Wer ein LTR-Visum als Pensionär hat, zahlt keine Steuer auf Auslandseinkommen aus dem Vorjahr, das er ins Land bringt (Royal Decree Nr. 743 von 2022, § 5).

Führe deshalb vor dem Umzug Buch: welche Rente auf dein deutsches Konto fließt, welche Beträge du wann nach Thailand überweist, und bewahre Bescheide und Überweisungsbelege auf. In Deutschland gibst du für das Wegzugsjahr noch eine Steuererklärung ab, wie der Ratgeber Steuern nach der Auswanderung erklärt.

Warum dasselbe Land einen Unternehmer begünstigt und einen Rentner Geld kostet, vergleicht Oliver für Thailand, Dubai und Zypern.

Dein Thailand-Plan in der richtigen Reihenfolge

1. Kläre, welche Rentenarten du beziehst: gesetzliche Rente, Beamtenpension, Betriebsrente.
2. Wähl den Aufenthaltsweg (Non-O, O-A oder LTR) und lege die Finanznachweise an.
3. Schließ die internationale Krankenversicherung ab, bevor die deutsche endet.
4. Beantrage das Visum bei der Botschaft in Berlin, solange du noch in Deutschland gemeldet bist.
5. Kündige Wohnung und Verträge und melde dich ab.
6. Kündige die Krankenkasse mit der Abmeldebescheinigung und gib der DRV deine neue Adresse.
7. In Thailand: Konto eröffnen, 90-Tage-Meldung im Kalender, Lebensbescheinigung jährlich zurückschicken.

Alle deutschen Punkte samt Fristen findest du in der Auswander-Checkliste. Die Abmeldung selbst übernehmen wir für dich, wenn du willst: Wohnsitz online abmelden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie lange darf ich als Deutscher ohne Visum in Thailand bleiben?

Seit dem 15. September 2026 höchstens 30 Tage je Einreise. Einmal kannst du bei der Einwanderungsbehörde um bis zu 30 Tage verlängern. Vorher galten 60 Tage. Die Änderung stand am 31. August 2026 in der Royal Gazette und gilt ab dem 15. September (Pressebriefing des thailändischen Außenministeriums vom 3. September 2026). Die visumfreie Einreise ist für touristische Aufenthalte gedacht, zum Leben brauchst du Non-O, O-A oder LTR (Auswärtiges Amt, Stand 25. Oktober 2026).

Wie viel Geld brauche ich für das Rentnervisum in Thailand?

Für Non-O und O-A verlangt die Botschaft Berlin 800.000 Baht Guthaben oder 65.000 Baht Monatseinkommen. Wählst du für die Jahresverlängerung in Thailand den Weg über das Guthaben, müssen die 800.000 Baht bei einer thailändischen Bank liegen, 2 Monate vor dem Antrag und 3 Monate nach der Genehmigung, danach mindestens 400.000 Baht. Das LTR-Visum verlangt 80.000 USD passives Jahreseinkommen.

Darf ich als Deutscher in Thailand ein Haus kaufen?

Das Land unter einem Haus in aller Regel nicht. § 86 Land Code erlaubt Ausländern Landerwerb nur mit Staatsvertrag und Genehmigung. Eine Eigentumswohnung kannst du kaufen, solange Ausländer zusammen höchstens 49 % der Wohnfläche des Hauses halten. Land kannst du für höchstens 30 Jahre pachten.

Wird meine deutsche Rente in Deutschland besteuert, wenn ich in Thailand lebe?

Die gesetzliche Rente nicht. Nach Art. 18 Abs. 1 des Doppelbesteuerungsabkommens darf sie nur Thailand besteuern, das Finanzamt Neubrandenburg führt Thailand unter „Keine Besteuerung in Deutschland“. Eine Beamtenpension besteuert dagegen nur Deutschland. Ob Thailand die Rente erfasst, hängt davon ab, ob du dort mindestens 180 Tage im Jahr lebst und wann du das Geld ins Land bringst.

Bleibe ich in der gesetzlichen Krankenkasse, wenn ich nach Thailand ziehe?

Nein. Thailand ist kein Abkommensstaat, mit dem Umzug endet die gesetzliche Krankenversicherung, auch die KVdR. Eine freiwillige gesetzliche Versicherung ist bei Wohnsitz in Thailand nicht möglich. Du brauchst eine private internationale Krankenversicherung, für das O-A-Visum mit mindestens 100.000 USD Deckung.

Was ist die 90-Tage-Meldung in Thailand?

Wer länger als 90 Tage bleibt, meldet der Einwanderungsbehörde alle 90 Tage seine Adresse, online, persönlich oder per Einschreiben. Das Fenster öffnet 15 Tage vor dem Stichtag und schließt 7 Tage danach. Wer zu spät kommt, zahlt 2.000 Baht. Mit dem LTR-Visum meldest du nur einmal im Jahr.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Thailand ändert Visa- und Steuerregeln kurzfristig. Prüf vor jedem Antrag und jeder größeren Überweisung die aktuelle Fassung bei der Botschaft, der Einwanderungsbehörde und dem Revenue Department. Alle Angaben geprüft am 25. Oktober 2026.